Tør du tage en af livets største beslutninger uden køberrådgivning?
Det er nok spørgsmålet du skal stille dig selv, når du overvejer, hvilken rådgivning du ønsker i forbindelse med et boligkøb.
En køberrådgiver hjælper dig med at komme sikkert i mål med dit boligkøb, så du undgår dyre faldgruber.
Hvorfor køberrådgivning?
Kort sagt er en køberrådgiver din rådgiver, når du skal købe en ejendom - modsat en ejendomsmægler som hjælper sælger med at sælge deres ejendom.
En køberrådgiver fungerer derfor som din repræsentant og har til formål at sikre dig de bedst mulige vilkår.
Der er ingen krav om at du skal have en køberrådgiver, når du køber en bolig. Flere og flere vælger dog at alliere sig med en køberrådgiver i forbindelse med boligkøb, da det for de fleste er den største privatøkonomiske beslutning man tager, og da det har en kæmpe påvirkning på ens liv og økonomiske råderum.
En køberrådgiver kan hjælpe dig med at komme sikkert i mål med dit ejendomskøb, så du ikke overser noget som måske i værste tilfælde kan gøre din drømmebolig usælgelig eller hvor du meget længe skal leve med alvorlige fejl og mangler.
Læs mere: Trin for trin guide til bolighandle
Hvad laver en køberrådgiver?
Køberrådgivning, som også går under navnet købermægler, er ikke en standard ydelse og den varierer afhængig af hvem du vælger som rådgiver.
Uanset hvilken køberrådgiver du vælger, skal du sikre dig at vedkommende er ansvarsforsikret, så du er sikret, hvis køberrådgiveren laver fejl i rådgivningen.
Derefter skal du vælge hvor meget rådgivning du har brug for, da en køberrådgiver typisk kan hjælpe dig med:
Finde den rigtige bolig
Mange køberrådgivere er tidligere ejendomsmæglere, så de kender markedet godt og har set mange boliger. De kan derfor hjælpe dig med at undersøge markedet så du finder den helt rigtige bolig.
Byggeteknisk gennemgang af ejendommen
Nogle køberrådgivere har byggesagkyndige tilknyttet, så de kan hjælpe dig med at lave en byggeteknisk gennemgang af boligen.
Uanset om køberrådgiveren kan hjælpe dig med at gennemgå boligen, er det en god ide at du får en byggesagkyndig til at gennemgå boligen. På den måde er du helt sikker på, at du har en god forståelse af boligen samt eventuelle fejl og mangler.
Du kan læse mere om tilstandsrapporter, og hvad du skal være opmærksom på, på dr.dk pg jp.dk:
- https://jyllands-posten.dk/bolig/ECE10259846/det-skal-du-vaere-opmaerksom-paa-ved-tilstandsrapporten/
- https://www.dr.dk/nyheder/penge/kontant/boligdroemme-smadret-af-fejlfyldte-tilstandsrapporter
Gennemgang af dokumenter
En køberrådgiver vil typisk hjælpe dig med at gennemgå alle dokumenter for at afklare om alt er lovligt på ejendommen og at alt er registreret korrekt.
Det lyder måske meget banalt, men det er ikke unormalt at folk glemmer at ansøge kommunen om de rigtige tilladelser inden de starter et byggeri eller bygger om. Det kan stille dig meget dårligt, da kommunen kan kræve at du skal lovliggøre ejendommen, hvis de finder ud af det. Husk at en lovliggørelse kan betyde, at du skal rive det ulovlige ned. Dette kan altså ende med at være en dyr affære.
Finansiering
Nogle køberrådgivere hjælper også til med at sikre dig den bedst mulige finansiering. Du skal dog være opmærksom på, at det kræver godkendelse af Finanstilsynet, samt en særlig forsikring for at man har lov til at rådgive om finansiering.
Du kan finde en liste over alle godkendte finansielle rådgivere på Finanstilsynets hjemmeside.
Se: https://virksomhedsregister.finanstilsynet.dk/listeudtr%C3%A6k.html
Du skal vælge “Finansielle rådgiver” under virksomhedstype. Deres hjemmeside kan desværre godt være lidt svær at overskue, derfor kan du downloade listen nedenfor. Du skal være opmærksom på at listen måske ikke er helt opdateret, da listen er fra april 2023.
Liste over Finansielle rådgiver april 2023
Prisforhandling: Køb ejendommen til den rigtige pris
Prisforhandling kræver erfaring ligesom alt andet, og den erfaring har mange køberrådgivere. En køberrådgiver kan derfor hjælpe dig med prisforhandlingen, så du får ejendommen til den bedst mulige pris.
Hjælp til prisforhandingen kan også sikre dig imod en af de helt store faldgruber når man køber en ejendom: “At blive for forelsket i en ejendom”. Det kan nemlig ende med at blive rigtig dyr fornøjelse, hvis man ikke formår at holde hovedet koldt.
Prisforhandling kræver erfaring ligesom alt andet, og den erfaring har mange køberrådgivere. En køberrådgiver kan derfor hjælpe dig med prisforhandlingen, så du får ejendommen til den bedst mulige pris.
Gennemføre handlen
En anden vigtig rolle for en køberrådgiver er at sikre, at handlen bliver gennemført korrekt og på den bedst tænkelige måde for dig. Det kan indbære opgaver såsom:
- Gennemgang af købsaftalen
- Dialog med bank og sælgers ejendomsmægler
- Sikre, at alle frister bliver mødt, såsom deponering og bankgaranti
- Skøde
- Refusionsopgørelse
Hvad skal jeg vælge af ydelser fra en køberrådgiver
Det vigtige at holde sig for øje, når du vælger hvad du gerne vil have af ydelser, er størrelsen på den handel du er ved at lave.
Det er ikke unormalt at en ejendomshandel er på 2 millioner eller mere. Set i lyset af det beløb, er det næsten lige meget om du bruger 5.000 eller 15.000 på den rigtige rådgivning, da det er en så lille del af den samlede handel. Mange vælger at lægge du lægger udgiften ind i lånet, hvilket stort set ikke mærkes det på den månedlige ydelse.
Hvis du derimod ikke får den rigtige rådgivning, kan det hurtigt koste dig de 5.000 - 10.000 kr. som typisk er forskellen på den billige løsning og den fulde gennemgang af ejendommen.
En god tommelfingerregel er derfor at få foretaget en fuld gennemgang af den ejendom, som du overvejer at købe, samt at sikre kvalificeret hjælp til handlen.
Pris: Hvad koster en køberrådgiver?
Det afhænger af, hvor meget rådgivning du ønsker. Du kan få den lille pakke som typisk kun omfatter gennemgang af dokumenter og hjælp til selve handlen for omkring 5.000 kr., hvorimod en stor pakke måske koster 10.000 kr. eller derover.
Mange vælger den store pakke og får en fuld gennemgang af ejendommen, for at være sikker på hvad de køber. Det kan potentielt spare én for rigtig mange penge, da det er meget dyrt at købe “katten i sækken”, når der senere dukker uforudsete udgifter op.
Hvad kan jeg købe bolig for?
Et andet meget relevant spørgsmål, når man er på udkig efter en ny bolig er hvor meget man kan købe for.
At afgøre, hvor meget du kan købe en bolig for, kan være en udfordrende opgave og afhængig af den specifikke bolig du kigger på, da ejerudgifter, udgifter til opvarmning og vedligehold kan påvirke hvad du kan købe bolig for.
Dog kan en simpel tommelfingerregel give dig en idé om, hvor meget du potentielt kan låne til dit boligkøb baseret på din årlige husstandsindkomst før skat.
Ifølge denne tommelfingerregel kan du låne fire gange din årlige husstandsindkomst før skat; dvs en gældsfaktor 4.
Lad os illustrere det med et eksempel:
Hvis din husstandsindkomst før skat er 700.000 kr., kan du bruge følgende beregning til at afgøre, hvor meget du kan købe en bolig for:
700.000 kr. (husstandsindkomst før skat) x 4 (gældsfaktoren) = 2.800.000 kr.
Så i dette eksempel kan du købe en bolig til en værdi af op til 2.800.000 kr. Bemærk at du skal trække evt anden gæld fra, såsom studiegæld, forbrugslån eller billån.
I denne tabel kan du se hvor meget du skal tjene om året for at kunne købe bolig for eksempel 3 millioner. I tabellen kan du se den årlige indkomst ved en gældsfaktor på 3 og 4, samt hvad du som minimum selv skal kunne lægge (5% af købesummen).
| Prisen på boligen | Årsindkomst ved gældsfaktor 3 | Årsindkomst ved gældsfaktor 4 | Minimum egenopsparing (5%) |
| 1.000.000 | 333.333 | 250.000 | 50.000 |
| 1.500.000 | 500.000 | 375.000 | 75.000 |
| 2.000.000 | 666.667 | 500.000 | 100.000 |
| 2.500.000 | 833.333 | 625.000 | 125.000 |
| 3.000.000 | 1.000.000 | 750.000 | 150.000 |
| 3.500.000 | 1.166.667 | 875.000 | 175.000 |
| 4.000.000 | 1.333.333 | 1.000.000 | 200.000 |
| 4.500.000 | 1.500.000 | 1.125.000 | 225.000 |
| 5.000.000 | 1.666.667 | 1.250.000 | 250.000 |
| 5.500.000 | 1.833.333 | 1.375.000 | 275.000 |
| 6.000.000 | 2.000.000 | 1.500.000 | 300.000 |
| 6.500.000 | 2.166.667 | 1.625.000 | 325.000 |
| 7.000.000 | 2.333.333 | 1.750.000 | 350.000 |
| 7.500.000 | 2.500.000 | 1.875.000 | 375.000 |
| 8.000.000 | 2.666.667 | 2.000.000 | 400.000 |
| 8.500.000 | 2.833.333 | 2.125.000 | 425.000 |
| 9.000.000 | 3.000.000 | 2.250.000 | 450.000 |
| 9.500.000 | 3.166.667 | 2.375.000 | 475.000 |
| 10.000.000 | 3.333.333 | 2.500.000 | 500.000 |
Mange andre faktorer spiller ind på hvad du kan låne
Det er vigtigt at bemærke, at denne tommelfingerregel kun giver en overordnet idé om dine lånemuligheder. Andre faktorer, såsom din opsparing, eventuelle gældsbetalinger og individuelle kreditvurderinger, kan påvirke det endelige beløb, du kan låne. Derfor anbefales det altid at konsultere en økonomisk rådgiver eller din bank for at få en mere præcis vurdering af dine lånemuligheder.
Husk, at lånemulighederne kun er en del af ligningen, når det kommer til boligkøb. Det er også vigtigt at overveje dine egne økonomiske mål, opsparingsevne og de samlede omkostninger ved at eje en bolig, herunder ejendomsskatter, forsikringer og vedligeholdelse. Ved at foretage en grundig vurdering af din økonomiske situation kan du træffe en god beslutning om dit boligkøb.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på en køberrådgiver og en boligadvokat?
Man kan ikke sige noget endegyldigt om forskellen mellem en køberrådgiver og en boligadvokat, da begge kan hjælpe dig med dit ejendomskøb.
Historisk har boligadvokaterne fokuseret mest på den juridiske del af handlen, hvorimod køberrådgivning har fokus på hele købsprocessen. I dag tilbyder begge parter mange af de samme ydelser, og det vigtigste er, at du finder en god rådgiver som du stoler på.
Læs mere: Skal jeg vælge en boligadvokat eller en køberrådgiver?
Hvad er forskellen på en køberrådgiver og en ejendomsmægler?
En køberrådgiver rådgiver køber i en ejendomshandel og en ejendomsmægler rådgiver sælger. Mange ejendomsmæglere tilbyder køberrådgivning, hvis de ikke står for salget af ejendommen.'
Hvad er forskellen mellem en købermægler og en køberrådgiver?
En køberrådgiver og en købermægler udfylder typisk den samme rolle og varetager udelukkende købers interesser i forbindelse med boligkøbet. Sælgers ejendomsmægler, derimod, er udelukkende sælgers repræsentant og forsøger at sikre sælgeren de bedst mulige vilkår. En køberrådgiver fungerer som købers repræsentant og har til formål at sikre køberen de bedst mulige vilkår.
Køberrådgiveren erstatter traditionelt set den klassiske boligadvokat, som købere tidligere har benyttet sig af. Det er vigtigt at bemærke, at titlen som køberrådgiver ikke er beskyttet. Det betyder, at i princippet kan enhver kalde sig for køberrådgiver.
Titlen som købermægler er derimod beskyttet og må kun bruges af personer, der er registreret i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens ejendomsmæglerregister. Dette sikrer, at du som køber trygt kan stole på, at den rådgivning, du modtager, kommer fra en professionel og registreret mægler, der kan give dig den rette køberrådgivning i forbindelse med dit boligkøb.
Er køberrådgivning nødvendigt?
Nej, men det kan oftest vise sig at være en rigtig god investering. Spørgsmålet er mere om du tør at købe en ejendom til måske flere millioner uden at have fagfolk til at hjælpe dig med at forstå, hvad du køber.
Skal man have en advokat ved boligkøb?
Nej, men det er en god ide ofte af samme grunde som det er en god ide at du bruger en køberrådgiver. Du kan dog godt nøjes med at få hjælpe til skøde og købeaftalen.
Hvem kan blive køberrådgiver?
Køberrådgiver er ikke en beskyttet titel som f.eks. advokat. Alle kan derfor kalde sig køberrådgiver.
Når du skal vælge din køberrådgiver, er det derfor vigtigt, at du vælger en køberrådgiver, som har god forstand på køb og salg af boliger. Du bør derfor altid undersøge din rådgivers uddannelse og erfaring inden for området.
Mange køberrådgivere er dog ofte tidligere ejendomsmæglere eller boligadvokater. De har derfor indgående kendskab til købsprocessen og kan levere professionel rådgivning og assistance til købere, der ønsker at erhverve en ny ejendom.
Dansk Ejendomsmæglerforening har også et tryghedsmærke for køberrådgivere som du kan kigge efter. Mærket sikre at rådgiveren har den relevante uddannelse, løbende efteruddannelse og ansvarsforsikring.
Hvor mange bruger en køberrådgiver?
Køberrådgivning er en forholdsvis ny ydelse, som stille og roligt bliver mere og mere udbredt. Det er lavet flere undersøgelser på området og de viser at omkring 25-30% af boligkøberne benytter sig af en køberrådgiver eller lignende ydelser.
Kan en ejendomsmægler være køberrådgiver?
Ja, køberrådgivere er typisk tidligere ejendomsmæglere eller en ejendomsmægler som hjælper en af deres kunder med at købe en ny ejendom.
Hvad koster det at få lavet en købsaftale?
Selve aftalen kan du få gratis eller meget billigt, da de fleste bruger standardaftaler. Du kan for eksempel købe en købsaftale for omkring 400 kr. hos dokumenter.dk.
https://www.dokumenter.dk/dokument/koebsaftale/
Det er dog sjældent en fordel, at du selv laver købsaftalen medmindre du har den nødvendige baggrund, da der er rigtig mange faldgruber, når du køber en ejendom, som hurtigt kan koste dig meget mere end de 5.000 - 10.000 kr. Som det koster at få hjælp fra en køberrådgiver.