Bolighandel | 70+ faldgruber og ting, du bør overveje ved et boligkøb
Hvor vil du gerne flytte hen? Hvad skal boligen kunne? Hvor lang tid skal du bo i din kommende bolig? Hvad skal det koste? Hvordan kommer din økonomi til at se ud?
Det er nok nogle af de spørgsmål, som du sidder med, hvis du drømmer om en ny bolig.
Det betyder også, at du er landet det helt rigtige sted. Formålet med denne guide er nemlig at hjælpe personer som dig med at finde din nye drømmebolig.
Guiden er skrevet med dette gamle ordsprog i mente:
Af skade bliver man klog, men sjældent rig.
Vores målsætning er at hjælpe dig med at indfri dine boligdrømme ved at støtte dig i at få den bedst mulige forståelse af en hushandel samt ved at beskrive, hvor de største faldgruber er.
Husk at denne artikel præsenterer tommelfingerregler, og at det altid er en god idé at opsøge professionel rådgivning der passer til netop din situation.
Hvis du har ideer til, hvordan vi kan forbedre denne guide, vil vi sætte stor pris på, at du skriver til os med dine ideer. Du kan skrive til os på info@informeo.dk.
Er du for følelsesmæssigt knyttet til en bestemt bolig?
En af de helt store og potentielt meget dyre faldgruber er at blive for følelsesmæssigt knyttet til en bestemt bolig, inden handlen er afsluttet. Det kan betyde, at man måske ikke får gennemgået boligen ordentligt eller at man ender med at betale for meget for den.
Følelserne er en vigtig del af købsprocessen, men gør hvad du kan for at holde hovedet koldt og holde en vis afstand til boligen, inden handlen er endelig.
Det kan være meget svært, men det kan være givet godt ud i sidste ende.
Ved du, hvad du kan købe en bolig for?
Før du begynder at drømme for meget om en ny bolig, er det vigtigt at forstå, hvad du har råd til, og hvordan en bolighandel vil påvirke din økonomi.
Hvad kan jeg låne?
Det er nok det første spørgsmål, du sandsynligvis vil stille dig selv. Det er altid en individuel vurdering af din økonomi, som din bank vil foretage. Det kan også variere fra bolig til bolig, da ejerudgifter, opvarmning osv. også indgår i bankens vurdering.
Som tommelfingerregel kan du låne op til mellem 3 og 3,5 gange din / jeres årlige bruttoindkomst.
Bruttoindkomst er den indkomst, der kommer til almindelig indkomstbeskatning. Det vil sige din / jeres løn før skat, AM-bidrag og ATP. Din bruttoløn fremgår af din lønseddel og vil også stå i din kontrakt. Du kan beregne din årlige bruttoindkomst ved at gange din bruttoløn sammen med 12 (da der er 12 måneder på et år).
Lad os tage et eksempel med en familie, hvor begge parter tjener 35.000 kr. om måneden før skat, AM-bidrag og ATP. Deres årlige bruttoindkomst er 840.000 kr. (35.000 kr. gange med 2 og derefter 12). Familien kan med udgangspunkt i gældsfaktoren låne op til 2.940.000 kr (3,5 i gældsfaktor)
Her er det værd at bemærke, at al gæld tæller med i de 2.940.000 kr. Hvis familien har to biler med en samlet gæld på 375.000 og et studielån på 55.000, kan de kun låne 2.510.000 kr.
Man skal minimum kunne lægge 5% i udbetaling, hvilket betyder, at denne familie kan lave en bolighandel til 2.642.105 kr., hvis de kan lægge de 132.105 kr til udbetalingen. Man kan kun belåne ejendommen op til 80% med et realkreditlån. Det betyder, at de resterende 15% af købesummen, 396.315 kr., skal finansieres med et banklån, som er væsentligt dyrere end et realkreditlån.
Udover gældsfaktoren skal familien også have et minimums rådighedsbeløb for at kunne blive godkendt til at låne:
Som tommelfingerregel skal rådighedsbeløbet for sund økonomi være:
- 5.000-6.000 kr. om måneden for singler
- 8.500-10.000 kr. om måneden for samlevende
- +2.500 kr. pr. barn for børnefamilier
Det vil sige, at familien skal have et rådighedsbeløb på 13.500-15.000 kr., hvis de har to børn. Vurderingen af rådighedsbeløbet vil tage udgangspunkt i den bolig, som familien ønsker at købe, og da ejerudgifter, udgifter til opvarmning, strøm og vedligehold varierer fra bolig til bolig, kan banken ikke sige noget endeligt, før de kigger på en specifik bolig.
Hvordan beregner jeg mit rådighedsbeløb?
Det kan du gøre på to måder. Den lette og upræcise måde er at bruge en af de mange budget beregnere på nettet. De vil estimere dit rådighedsbeløb, og hvad du kan låne ud fra din bruttoløn, antal af biler og børn, samt gæld. Det vil give dig en god ide om hvordan din økonomi ser ud, men det er et groft estimat.
En af de bedste budgetskemaer kan du finde på råd til penge - se: https://www.raadtilpenge.dk/penge-beregner/budgetskema
Den præcise måde er at tage udgangspunkt i dine egne bankdata. Det gør du ved at gennemgå alle postering i din bank de sidste 12 måneder og klassificere dem efter:
Faste udgifter såsom:
- Udgifter til helårsbolig og fritidsbolig
- Transport
- Afdrag på gæld
- Forsikring
- A-kasse / lønsikring
- Licens
- El- og varmeregninger
Variable udgifter såsom.:
- Husholdning (mad, drikke, sko og tøj m.v.)
- Fritidsaktiviteter
- Aviser, bøger og blade
- Fornøjelser og gaver
- Ferier
- Øvrige personlige udgifter, herunder rygning, frisør, medicin m.v.
- Opretholdelse af varige forbrugsgoder (udskiftning af mobiltelefon, pc, fryser, cykler m.v.)
- Opsparing
- Uforudsete udgifter
Grunden til at du skal kigge på din økonomi over en periode på 12 måneder er for at sikre, at du har fået det hele med. Forsikring, ferier og gaver har typisk en årlig cyklus.
Når du lægger dit budget, er det vigtigt at du lægger luft ind til uforudsete udgifter, da det ikke er sjovt at have en meget stram økonomi.
Hvad kan jeg få for min nuværende bolig?
En anden vigtig faktor for dit kommende bolighandel er, hvad du kan sælge din nuværende bolig for, hvis du allerede har en.
Den nemmeste måde at finde ud af det er ved at kigge på, hvad lignende boliger i nærområdet bliver solgt for. På den måde kan du få en god ide om hvad du kan forvente at få for din bolig.
Den lidt mere krævende måde er at bede 2 eller 3 ejendomsmæglere om at vurdere din bolig. Bemærk, at det er gængs viden i ejendomsmæglerbranchen, at den ejendomsmælger som vurderer ejendommen højest også får den til salg i første omgang. Derfor kan du forvente at ejendomsmælgerne vurder prisen på din bolig over h vad du ender med at få for den.
Vær derfor realistisk med den værdi du forventer at få for din bolig og husk at ingen kender salgsprisen før boligen er solgt.
Hvad koster det at flytte?
Det sidste du skal overveje er omkostningen ved at købe en bolig, flytte og evt sælge din gamle bolig.
Nedenfor kan du se et eksempel på en bolighandel, hvor boligen købes til 3 mio. med 10% i udbetaling, 10% i banklån og 80% i realkreditlån, samt salg af tidligere bolig.
Udgifter | Lavt sat | Højt sat |
Ejendomsmægler | 50.000 | 75.000 |
Stiftelse af lån | 2.000 | 4.000 |
Tinglysning af skøde: 0,6 pct. af købsprisen plus et fast gebyr på 1.850 kr (2023) | 19.850 | 19.850 |
Tinglysning af realkreditlån på 2,4M kr.: 1,45 pct. af lånets hovedstol plus et fast gebyr på 1.825 kr. | 36.625 | 36.625 |
Tinglysning af banklån på 300.000 kr. - 1,45 pct. af lånets hovedstol plus et fast gebyr på 1.825 kr. | 6.175 | 6.175 |
Ejerskifteforsikring | 15.000 | 20.000 |
Flyttemænd hus på ca 140 m2 | 8.000 | 10.000 |
Renovering af den nye bolig (maling + gulve) | 10.000 | 30.000 |
Køber- og økonomisk rådgivning | 5.000 | 15.000 |
Byggeteknisk gennemgang af den nye bolig | 4.000 | 6.000 |
Total | 156.650 | 222.650 |
Som du kan se er det dyrt at flytte, og det skal du ligeledes regne med i dit budget, især hvis du er tæt på din lånegrænse. Nogle af udgifterne kan du spare på, men hovedparten af udgifterne kan man ikke gøre noget ved.
Tinglysningsafgifterne lægger man typisk direkte ind i dine lån, så dem behøver du ikke at regne med i dit budget.
Læs mere: Hvad koster det at tinglyse et skøde?
En grov tommelfingerregel siger, at det kan betale sig at bruge 9.000 - 21.000 kr. til professionel rådgivning i forbindelse med køb af bolig, da der er mange faldgruber ved bolighandel. 9.000 - 21.000 kr. er mange penge i en hverdagsøkonomi, men ikke særlig mange penge, når man man laver en handel til flere millioner.
Rådgivning kan i mange tilfælde hjælpe dig med at spare penge, enten ved at du kan lave en bedre prisforhandling, bedre finansiering og/eller opnår en bedre forståelse af standen på boligen og de udgifter der vil opstå efter du er flyttet ind.
Hvordan får jeg de bedste lån?
Nu har du en god ide om hvad du kan låne, hvad dit rådighedsbeløb er, hvad du kan få for din nuværende bolig, og hvad det vil koste at flytte. Det næste skridt er derfor at planlægge finansieringen af din nye bolig.
Det kan tit godt gå hurtigt på boligmarkedet, og det kan derfor anbefales at starte denne proces inden du finder din nye drømmebolig. På den måde kan du fokusere 100% på at købe din nye bolig, når du finder den.
Nedenfor kan du læse de tre overordnede tilgange, som du kan vælge, når du skal planlægge finansieringen af din nye bolig. For mange er boligskifte en af de bedste anledninger til at skifte bank, hvis man kan få et bedre tilbud et andet sted.
Forhandl kun med din nuværende bank
Denne tilgang kan anbefales, hvis du med 100% sikkerhed ved, at du har de bedste vilkår markedet kan tilbyde hos din nuværende bank, eller hvis du af andre grunde ikke ønsker at skifte bank.
Få tilbud fra flere banker
At indhente tilbud fra flere banker kræver at man holder tungen lige i munden, og det er en fordel, hvis man har godt styr på finansieringsmulighederne og er vant til at forhandle med banker.
Få hjælp af en økonomisk rådgiver
Økonomisk rådgivning kan være en fordel, hvis du er lidt usikker på, hvilke lånetype du skal vælge eller har svært ved at gennemskue bankernes prismodel. Husk, at der kan være mange penge at spare med den rigtige rådgivning.
Når du har planlagt finansieringen, er du klar til at gå seriøst på boligjagt, da du ved, at du kan slå til, hvis du finder den rigtige bolig.
Forstår du hvorfor du gerne vil flytte?
Det må formodes, at du vil flytte af den grund. Jo bedre du forstår de bagvedliggende grunde til at du gerne vil flytte, dine boligdrømme og dine fremtidige behov, jo bedre i stand er du til at finde den rigtige bolig.
Det kan være faktorer såsom:
Hvor skal du / I bo?
Beliggenheden har en stor betydning for prisen, men på den anden side kan det koste meget tid at bo langt fra ens arbejde, familie og venner. Hvis du vælger en bolig med et lille transportbehov, kan du / I måske nøjes med én bil eller endda cykel. Hvorimod hvis du vælger en bolig med et stort transportbehov, skal I måske have to biler.
Biler er ikke billige og det kan let koste mellem 3.000 til 6.000 kr per måned at have en bil. FDM har en beregner hvor du kan beregne hvad det koster at have bil.
Se: https://fdm.dk/beregnere/bilbudget
Når det er vigtigt at kigge på transportudgifter, er det fordi det har en stor indflydelse på, hvilket økonomisk råderum du har hver måned, og dermed hvilken bolig du har råd til at sætte dig i.
Hvor stort er dit / jeres pladsbehov?
Pladsbehovet varierer gennem livet. Når man er ung, kan man klare sig med meget lidt plads, men hvis der kommer børn, stiger pladsbehovet. Det falder igen, når børnene flytter hjemmefra.
Et af de mest typiske pladsbehov er: et køkken-alrum, en stue og tre værelser. Det er ikke alle forundt at kunne få præcis de kvadratmeter de ønsker sig, i netop det område hvor de gerne vil bo. Det kan være en stor fordel at overveje, eller tale det godt igennem med sin partner, om hvor man er villig til at gå på kompromis for at finde netop jeres drømmebolig, som samtidig er til at betale.
Hvornår skal du / I købe?
En anden vigtig overvejelse er hvornår du / I skal købe eller flytte. Nogle af de mest typiske begivenheder som giver anledning til en flytning er børn, skolestart, skilsmisse og når børnene flytter hjemmefra.
På overfladen kan det godt virke let og ligetil, men boligsalg/køb er en proces som kan tage meget lang tid og mange snakke, særligt hvis du skal købe en ejendom sammen med en anden person.
Det er ikke altid man helt selv beslutter timingen for et boligsalg/køb, for eksempel hvis man går igennem en skilsmisse eller andet, der gør at det pludseligt skal gå hurtigt.
Har du god tid til boligkøbet?
Hvis du har mulighed for at have god tid til processen, kan dette dog ofte godt svare sig. Overvej f.eks. om du kan vente med at sælge til du har sat pænt i stand, malet stuerne, ordnet haven, osv., da dette kan gøre salgsprocessen hurtigere og have indflydelse på prisen.
For sommerhuse er det også oftest lettest at sælge i foråret eller sommeren, hvor køber så virkelig kan se hvor dejligt huset er, og de kan nå at få en hel sommersæson med når de køber.
Nogle vælger også at kigge på f.eks. rentesituationen, og hele boligmarkedet generelt Dette bevirker, at nogle vælger at vente med at sælge til de perioder, hvor det går ekstra stærkt, og man kan få mere for sin bolig. Hvis man så står og skal købe det næste, er det dog også ofte dyrere.
Mange vælger at overveje timingen, samt at se så mange boliger som muligt, og tale om hvilke boliger man respektivt kan lide og hvorfor. På den måde bliver I klogere på jeres fælles behov.
Skal du købe bolig alene, kan det være en fordel at alliere sig med en god ven eller familiemedlem, som kan komme med andre perspektiver og måske lægger mærke til andre fordele og ulemper ved boligen, end du selv gør.
Alle disse snakke, samt overvejelse om timingen, gør at du er klar til at slå til når netop din drømmebolig kommer på markedet.
Forstår du markedet?
Hovedparten af de ting vi køber igennem livet, skal vi ikke sælge igen, derfor betyder gensalgsværdien ikke det store.
Fast ejendom skal derimod sælges igen og så er det nok den største økonomiske handel mange laver. Derfor bliver forskellen mellem køb- og salgsprisen pludselig meget interessant.
Det er umuligt at spå om fremtiden, men gør hvad du kan for at forstå markedet og hvordan de boliger du / I kigger på ligger i forhold til lignende boliger i markedet.
I den proces kan du også overveje at kigge efter boliger i et stort geografisk område, så du kan få en en ide om hvad man evt kan få hvis man flytter lidt længere væk end hvad du først havde regnet med.
Hvor kan jeg sammenligne boliger?
På boliga eller boligsiden kan du sammenligne boliger, så du kan danne dig en god ide om hvad en bolig skal koste i det område du kigger i. På den måde kan du hurtigt slå til når du ser den rigtige bolig.
Tjek planerne for det område du kigger efter bolig i
Det er altid en god ide at tjekke hvad kommunen eller staten har af planer med det område hvor du overvejer at købe en bolig. Er der planlagt at bygge nyt, som måske vil tage aftensolen eller udsigten? Eller er der planer om at bygge ny infastruktur såsom metro eller letbane som vil øge værdien af din kommende bolig?
Forstå hvad du køber?
Boligen er centrum for vores liv, så derfor er det vigtigt at forstå, hvad man køber og hvordan boligen passer ind i vores dagligdag. De nok vigtigste ting du skal have for øje er:
- Kan du lide boligens stil?
- Passer plantegningen til dit / jeres behov?
- Hvordan ligger boligen i forhold til jeres hverdag?
- Hvad er standen af boligen og hvad kan du forvente af vedligehold?
- Hvad siger lokalplanen for området boligen ligger i?
- Er boligen omfattet af nogle specielle forpligtelser?
Efter afsnittet “Er boligen omfattet af nogle specielle forpligtelser?" kan du finde en liste over andre ting du bør overveje at kigge på.
Det er sjældent, at man kan få alt hvad man gerne vil have i en bolig eller at man har råd til at gøre det hele med det samme. Derfor er det vigtigt, at man forstår de forskellige afvejninger man laver, når man køber en bolig, så man på sigt ikke ender med at fortryde købet.
Kan du lide boligens stil?
Vi bruger meget tid i boligen, og derfor er det rart at være et sted man synes godt om, og hvor man kan lide den stil, huset er bygget i. Det er meget subjektivt - nogle kan lide helt nye minimalistiske huse, andre kan lide gamle huse med stuklofter og andre kan måske lide arkitekttegnede huse fra 60’erne.
Der er ikke noget rigtig eller forkert. Det vigtigste er, at man finder det man kan se sig selv i.
Passer plantegningen til dit / jeres behov?
Det næste store spørgsmål er, om plantegningen passer til dit / jeres behov? Og har boligen de værelser du / I eftersøger? Det hænger igen sammen med hvilken boligstil man godt kan lide. Ældre villaer har for eksempel ofte ikke køkkenalrum medmindre det er lavet efterfølgende, da man gemte køkkenet væk dengang.
Boliger med dårlige / meget små entreer, skæve værelse, kun toilet i kælderen og/eller uhensigtsmæssige lange gange, kan være svære at indrette eller udnytte på en god måde.
Brug god til at tænke indretningen igennem, så du forstår, hvordan det vil være at bo i den bolig, du overvejer at byde på. Hvis du har svært ved at se hvordan boligen skal indrettes er det måske et tegn på at der er noget i galt med plantegningen.
Hvordan ligger boligen i forhold til jeres hverdag?
Det næste du / I skal overveje er hvordan boligen ligger i forhold til jeres gøremål i hverdagen. Det vil sige, hvordan det ligger i forhold til dit / jeres arbejde, skole, institutioner, fritidsaktiviteter, indkøbsmuligheder etc.
Det er vigtigt at overveje, da bare 20 minutter i ekstra transport hverdag løber op i næsten 7 timer om måneden og 80 timer om året. 80 timer svarer til 14 dages ferie. For mange er nærhed i hverdagen og lidt transport, derfor den nemmeste måde at give sig selv mere fritid.
Hvad er standen af boligen og hvad kan du forvente af vedligehold?
Standen af boligen er et kæmpe område med mange faldgruber, som hurtigt kan blive meget dyre og som i værste tilfælde kan gøre boligen usælgelig.
Mange vælger derfor at få en byggesagkyndig til at gennemgå boligen inden køb, medmindre man alligevel bare planlægger at rive alt ud og gennemrenovere boligen.
Hvad er den håndværksmæssige stand af boligen?
Det første du kan kigge efter er den håndværksmæssige stand af boligen, da det siger meget om hvordan de tidligere ejere har vedligeholdt boligen.
Den håndværksmæssige stand af boligen kan man vurdere i forhold til:
- Hvordan er boligen oprindelig bygget? Er det en kvalitetsbolig såsom en murermestervilla fra 1930’erne eller er det byggesjusk fra 1960’erne?
- Hvordan er boligen blevet vedligeholdt og hvad er kvaliteten af de løsninger som der er blevet lavet efterfølgende?
Den største faldgrub er nok dårlige renoveringer eventuelt med ulovlige løsninger. Udfordringen er, at man typisk skal betale for de dårlige renoveringer, når man køber boligen, men renoveringerne er dybest set værdiløse, da de bør laves om.
En original og slidt bolig er derfor at foretrække frem for en dårligt renoveret bolig, da det er let at gennemskue, hvad man skal gøre ved den originale bolig, og man så ikke skal betale for at udbedre andres dårlige arbejde.
De fleste vil dog nok foretrække en bolig i god stand, hvor man ikke skal gøre andet end at ordne gulv og male. Men også her kan det betale sig at tænke det godt igennem, da der selvfølgelig kan være penge at spare på en bolig, som ikke er i helt så god stand.
Nogle vælger derfor at kaste sig ud i at renovere, men det kan være en rigtig god ide at være realistisk omkring sine egne evner, og hvor meget tid man ønsker at bruge på at sætte bolig i stand. Ellers kan man ende i en bolig som sluger rigtig meget af ens tid, og hvis man ikke er den store gør-det-selv-type kan det trække tænder ud. Omvendt er det også her nogle boligkøbere får gjort en god handel, hvis de finder en “usleben diamant” og formår selt at sætte den flot i stand.
Hvad siger tilstandsrapport om boligen?
Boligens tilstand er beskrevet i tilstandsrapporten, som er købt og betalt af sælger. Der skal være en tilstandsrapport for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring.
Du kan læse mere om tilstandsrapporter her: https://boligejer.dk/tilstandsrapport
Det kan være en rigtig god idé at du gennemgår tilstandsrapporten sammen med en byggesagkyndig, hvis der er anmærkninger af betydning, og hvis du ikke helt forstår hvad de forskellige anmærkninger dækker, samt hvad de kan have af fremtidige konsekvenser for boligen.
Således er du mere sikker på at komme hele vejen rundt, og at du virkelig forstår hvilke udgifter der kan være forbundet med at udbedre eventuelle anmærkninger.
Bemærk at man kan udarbejde tilstandsrapporter for alle typer af boliger såsom enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt.
Tilstandsrapporter for ejerlejligheder er dog sjældne, især når det drejer sig om store ejerforeninger. Det er lettere i mindre foreninger med f.eks. fire lejligheder.
Hvis der alligevel udarbejdes en tilstandsrapport, skal der laves to rapporter - en for selve lejligheden og en for de fælles bygningsmæssige elementer.
Vidste du, at der kan være problemer med tilstandsrapporten?
Hvis du følger med i nyhederne, har du nok læst om udfordringer med tilstandsrapporter og hvordan de i flere tilfælde ikke beskriver væsentlige fejl og mangler på boligen.
Du kan for eksempel læse disse artikler på dr.dk og jp.dk:
- https://jyllands-posten.dk/bolig/ECE10259846/det-skal-du-vaere-opmaerksom-paa-ved-tilstandsrapporten/
- https://www.dr.dk/nyheder/penge/kontant/boligdroemme-smadret-af-fejlfyldte-tilstandsrapporter
I flere af de nævnte eksempler var der ingen anmærkninger på tag og murværk, som efterfølgende viste sig at være i meget dårlig stand.
For at være på den sikre side kan man derfor vælge at alliere sig med en byggesagkynding som kommer ud og gennemgå boligen. Dette skal du som interesseret køber selv betale for.
Byggesagkyndige kan dog netop være gode til at påpege de fejl og mangler, som eventuelt ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Du kan jo så komme til at betale for en gennemgang af en bolig, som det viser sig du ikke vil købe grundet de fejl og mangler den byggesagkyndige finder. Det kan føles ærgerligt at betale for en gennemgang af en bolig, du ikke køber, men hellere det end at købe “katten i sækken”. Overordnet set kan en gennemgang være med til at minimere sandsynligheden for kedelige overraskelser, efter du har købt boligen.
I et eksempel fra et hussalg viste en gennemgang med en byggesagkyndig, at der var skimmelsvamp under trappen, samt at trappen ned mod kælderen ville skulle skiftes ud ret hurtigt for ikke at falde sammen. Dette var ikke nævnt i tilstandsrapporten. Køber kunne således forhandle med sælger om at sætte prisen ned, så skaden kunne udbedres i forbindelse med indflytning. Den byggesagkyndige påpegede også, at køkkenet var flyttet ud i en tilbygning, uden at kommunen havde givet tilladelse til dette. Potentielt kunne køber blive bedt om at flytte køkkenet tilbage, hvis kommunen fandt ud af dette. Alt i alt ret store udgifter man som ny husejer kunne ende med at stå med.
Hvilke store ting, jeg skal holde øje med?
De store ting på en bolig som kan være en god idé at tjekke er:
- Tag - hvordan er standen af taget og hvad er den forventede restlevetid?
- Vinduer - hvad er standen af vinduerne? Hvilken type er de og hvad kan du forvente af vedligehold?
- Facade - hvad er standen af facaden og hvilken type er det? Pudsede facader kræver typisk mere vedligehold end en murstensfacade
- Kloak - hvordan er standen af faldstammer og kloakken? Og hvad er restlevetiden?
- El installationerne - hvordan er standen og er der behov for at renovere dem?
- VVS installationerne - hvordan er standen og er der behov for at renovere dem?
- Opvarmningskilde - hvordan bliver boligen opvarmet? Og kan det gøres billigere?
- Køkken - hvad er standen og er der behov for at renovere det?
- Badeværelse - hvad er standen og er der behov for at renovere det / dem?
Hvad siger lokalplanen for området boligen ligger i?
En anden vigtig ting du bør undersøge er lokalplanen for området og om der er nogle bestemmelser såsom bebyggelsesprocent, byggehøjde, hegnstyper etc. som måske vil begrænse jeres brug af boligen.
Du kan finde lokalplanerne her: https://visplaner.plandata.dk/ eller på kommunens hjemmeside.
Er boligen omfattet af forpligtelser/ begrænsninger?
Udover lokalplanen anbefales det også at undersøge om der er nogle servitutter på boligen, samt hvilken type af vej som boligen ligger op til.
Læs mere om begge dele nedenfor.
Hvad er servitutter og hvor kan jeg finde dem, som gælder for boligen?
Et servitut er en bestemmelse eller byrde, der er pålagt en boligen. Et servitut kan for eksempel indeholde bestemmelser for, hvor man må bygge på sin grund, hvor høj ens hæk må være, hvor højt ens hus må være, og at kommunen kan tilbagekøbe grunden mv.
For at et servitut er gældende, skal den tinglyses.
Se kan se hvilke servitutter der er glædende på https://www.tinglysning.dk/
Bolius har lavet denne video om servitutter
Hvilken vejtype ligger boligen ved?
Der findes tre typer af vej, og det har indflydelse på din vedligeholdelsespligt samt din råderet over vejen.
De tre typer er:
- Offentlig vej
- Privat fællesvej
- Privatvej
Offentlig vej er kendetegnet ved at du kun skal rydde fortovet og fjerne ukrudt. Al anden vedligeholdelsespligt tilfalder kommunen
Privat fællesvej er kendetegnet ved at grundejerne står for den fulde vedligeholdelse af vejen. Det vil sige:
- Feje og rydde vejen
- Beskæring af store træer som forhindrer trafikken på vejen
- Vedligeholdes af selve vejen
- Vedligeholdes af fortove og afløb
Privatvej minder om privat fællesvej med den undtagelse, at der ikke er offentlig adgang til vejen og grundejerforeningen kan bestemme, hvem der skal have adgang til vejen.
Ligger boligen tæt på forbudslinjer?
Ligger boligen tæt på vand, skov eller vandløb? Så skal du tjekke om boligen er underlagt forbudslinjer, da det vil begrænse dine muligheder for at lave om på boligen. En forbudlinje forbyder ejeren af boligen at bygge efter linjen.
Forbudslinjer:
- Strand 300 meter
- Skov 300 meter
- Sø og vandløb 150 meter
- Kirker 300 meter, samt vejbeskyttelseslinjer og udsigtsarealer,
Forbudslinjer kan dog godt variere fra område till område og nogle gange også fra grund til grund i det samme område.
Andre forhold / ting ved boligen som du bør overveje at tjekke
Nedenfor kan du finde en liste over andre forhold og ting ved boligen, som du med fordel kan tjekke op på i forhold til den bolig du kigger på. Listen er ikke komplet, men det er et godt udgangspunkt.
Hvad er den estimerede nye ejendomsskat?
Skat er i gang med at rulle de nye ejendomsvurderinger ud og det vil med høj sandsynlighed ændre skattebetalingen for boligen.
Der er flere hjemmesider hvor du kan estimere ejendomsskatten for boligen efter 2024, herunder boliga.dk (se under BBR- og boliginformationer for boligen).
Det er en vigtig information i forhold til dit budget, så du ikke ender med en kedelig overraskelse.
Hvilket energimærke har boligen?
Hvilket energimærke har boligen og er der nogle lette måder at forbedre det på, som er hurtigt tjent hjem? Energiforbedringer hjælper både dig med at spare penge mens du bor i boligen og øger værdien af boligen, når du en dag skal sælge den.
Er der fugtproblemer i kælderen?
Hvis der er kælder i boligen er det en god ide at tjekke hvor fugtig den er. Fugt i en kælder er helt normalt og det er derfor forventeligt, at der vil være en eller anden form for fugt i kælderen.
Det interessante er derfor, om fugten er udover hvad man kan forvente for den type af bolig, som du ser på, eller om det er på et niveau, hvor det er skadeligt for boligen og om det begrænser brugen af kælderen væsentligt.
Er alt på boligen lovligt opført?
Det er ikke unormalt, at der er lavet ændringer på boliger, som er ulovlige. Sælger skal oplyse om eventuelle ulovligheder, ellers kan du gøre ham / hende ansvarlig for at udbedre dem efterfølgende. De fleste ville dog nok alligevel foretrække at få alt afklaret, inden du eventuelt køber boligen.
For at tjekke om alt er lovligt, skal du gennemgå hvad kommunen har registreret af bygninger og tilbygninger og sammenholde det mod hvad der står på grunden.
Er boligen fredet eller bevaringsværdig?
Ud af de ca 2.760.000 beboede boliger i Danmark er ca 350.000 bygninger bevaringsværdige og ca 7.000 fredede. Det har betydning for hvad du kan gøre, og hvad du må lave om på boligen. Der er dog stor forskel mellem fredede og bevaringsværdige bygninger.
Bevaringsværdige ejendomme har nogle særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, men kravene ved bygningen er begrænset til ejendommens ydre. Det vil sige at du må gøre hvad du vil indenfor, men du skal have godkendelse af kommunen til at lave ændringer på ejendommens ydre.
Læs mere her: https://www.bolius.dk/bevaringsvaerdige-huse-17468
Med fredede ejendomme skal alt arbejde på ejendommen ud over almindelig vedligeholdelse, som ikke ændrer noget ved ejendommen, underrettes til, eller kræver tilladelse, fra Slots- og Kulturstyrelsen. Tilgengæld er fredede ejendomme fritaget for ejendomsskatter.
Læs mere her: https://www.bolius.dk/fredede-huse-17470
Er boligen i fare for at blive oversvømmet?
Grundet klimaforandringer er flere og flere boliger i fare for at blive oversvømmet, og det kan i værste tilfælde gøre boligen usælgelig.
Bolius har lavet en tjeneste, hvor du kan se mere om risikoen for oversvømmelse: https://www.bolius.dk/vandetkommer
Har boligen højvandslukke?
Højvandslukkere forhindrer kloakvand i at komme ind i boligen under skybrud. Det anbefales ofte at installere et højvandslukke, hvis boligen har haft problemer med kloakvand i kælderen, da det typisk er der udfordringen er.
Du kan lære mere om højvandslukke her: https://www.bolius.dk/hoejvandslukke-18878
Hvordan er boligen placeret på grunden?
Husk at kigge på hvordan boligen er placeret på grunden, da det har stor betydning for lyset i boligen samt hvordan man kan bruge haven, hvis boligen har en.
Solen står op i øst og går ned i vest, derfor vil man gerne have at hovedterassen er syd / vest vendt, da man så vil have sol det meste af dagen og om aftenen.
Er der organiske materialer i kælderen?
I følge eksperter hører organiske materialer, f.eks. træ, ikke hjemme som konstruktionsmateriale i en kælder, da der let kan komme skimmelsvamp i det. Det kan være trægulve eller træpaneler. Det ser måske godt ud, men der kan let komme skimmelsvamp for eksempel på undersiden af et trægulv.
Hvis der er organiske materialer i kælderen på den bolig, som du kigger på, bør du undersøge det ekstra godt, for at sikre, at der ikke er nogle udfordringer med det.
Står der store træer på naboens grund tæt på skel?
Store træer tæt på skel er en af de hyppigste grunde til nabostridigheder. Du vil derfor gøre dig selv en tjeneste ved at undersøge om sælger har udfordringer med naboerne, hvis du kan se, at der er store træer tæt på skel.
Hvem er dine nærmeste naboer?
Det er en god ide at banke på hos naboerne, så du får en ide om hvem du måske kommer til at bo ved siden af, hvis du køber boligen. Har de eventuelt jævnaldrende børn, som jeres børn kan lege med og er der gode skoler/institutioner i nærheden?
Langt de fleste er kun glade for at fortælle om nabolaget og for at en potentielt ny nabo viser interesse. Hvis nærmeste naboer er uhøflige eller selv alle er på vej væk kan det være et advarselstegn.
Du vil med stor sandsynlighed finde ud af at der ikke er nogle problemer. Men der er også undtagelsen som bekræfter reglen og i de tilfælde kan du risikerer at ende i en situation, hvor du ikke trives i dit eget hjem på grund af problemer med naboerne.
Har boligen separatkloakering?
Separatkloakering er når regnvand og brugsvand har hver deres kloak, modsat en fællesledning som afleder begge dele.
Separatkloakering er mest miljøvenlig, da man kun sender det snavsede brugsvand til et rensningsanlæg, hvorimod man bruger det rene regnvand i søer eller andre steder hvor det kan gøre gavn.
Hvis boligen ikke har separatkloakering bør du undersøge om der er planer for separatkloakering i områder, og hvornår grundejerne seneste skal have etableret separatkloakering på deres grund.
Som grundejer skal man nemlig selv afholde udgiften til at etablere separatkloakering på grunden og det kan let koste mellem 30.000 - 50.000kr. Arbejdet skal udføres af en autoriseret kloakmester.
Kan grunden være forurenet?
Ved udgangen af 2020 var der registreret ca 38.500 forurenede eller muligt forurenede lokaliteter.
Du kan læse mere om forurenede grunde på Miljøstyrelsen hjemmeside - se link nedenfor eller kontakt kommunen for at afklare om der kan have ligget forurenende industri på grunden.
https://mst.dk/affald-jord/jordforurening/forurenede-og-muligt-forurenede-grunde/
Har boligen kuldebroer?
En kuldebro er et sted i boligen, hvor varmen lettere slipper ud, og kulden kommer ind. Det kan ske, hvis isoleringsevnen er dårlig.
Det kan gøre boligen kold, og gøre det svært at varme rummene op. Det kan også give skimmelsvamp. Kuldebroer opstår typisk omkring vinduer og døre, hvis isoleringen mellem ydervæggen og døren/ vinduet er mangelfuld.
Man kan identificere kuldebroer med et termiskkamera eller ved at kigge efter skimmelsvamp.
Læs mere om kuldebroer: https://www.bolius.dk/find-og-fjern-husets-kuldebroer-9002
Har boligen en nedlagt olietank?
Hvis boligen tidligere har været opvarmet med olie, er der en stor sandsynlighed for at olietanken stadig ligger et sted på gruden. Lokationen er normalt oplyst i BBR.
Du gør klogt i at få sælger til at bekræfte at olietanken er sløjfet korrekt. En gammel olietank, som ikke er sløjfet korrekt er en potentiel forureningskilde.
Det kan koster et sted mellem 10.000 og 30.000kr. at få den fjernet, hvilket normalt kun er relevant, hvis den ikke er sløjfet korrekt.
En olietank ligger typisk i en dybde af ca 1 meter, så det er rart at vide, hvor den ligger, hvis du planlægger at lave en nedgravet trampolin eller andre ting som kræver at du skal dybt ned i jorden.
Du kan læse mere om olietanke her: https://mst.dk/affald-jord/jordforurening/saerligt-for-borgere-om-forurenet-jord-og-olietanke/skal-min-olietank-udskiftes-se-tidsfrister/
Har boligen gamle brønde og kloakledninger?
Betonbrønde og kloakledninger har en levetid på omkring 50 år. Normalt undersøger man ikke kloakker eller brønde ved køb og salg af boliger, men hvis du har en mistanke om at brønde eller kloakledninger meget gamle eller hvis boligen generelt er misligholdt, kan du få lavet kameraundersøgelse, og lad sælger betale, hvis der er skader.
Er der fugtproblemer i badeværelset?
Et andet klassisk problem er løse eller revnede fliser og/eller dårlige fuger på badeværelser. Det kan give skimmelsvamp og fugtproblemer i det omkringliggende rum.
Tjek derfor både fliserne og hvordan væggene ser ud i de omkringliggende rum
Har gulvet på badeværelserne den rigtige hældning?
Det lyder måske meget banalt, at gulvet på et badeværelse skal have den rigtige hældning så vandet løber hen til afløbene, men på trods af det, ses det desværre forholdsvis ofte at hældningen på gulvet ikke er korrekt.
Det betyder, at vandet lægger sig de forkerte steder på gulvet, og derfor ikke løber ud af afløbet. Det kan give fugtproblemer.
Heldigvis kan du let tjekke det ved at hælde lidt vand ud på gulvet og se hvor det løber hen.
Læs om de 9 klassiske fejl på et badeværelse: https://goerdetselv.dk/badevaerelse/9-typiske-fejl-i-badevaerelset
Er der fejl i BBR oplysningerne?
DR har skrevet en række artikler om udfordringerne med fejlbehæftede oplysninger i BBR.
- https://www.dr.dk/nyheder/penge/tusindvis-af-boligejere-risikerer-blive-ramt-af-gamle-fejl-i-2023
- https://www.dr.dk/nyheder/penge/boligejere-fanget-i-nyt-problem-trods-rettelser-i-bbr-kan-man-faa-en-forkert
Dobbelttjek derfor om oplysningerne i BBR er korrekte, da det er blandet kan have indflydelse på ejendomsskatten for boligen.
Ligger boligen i en transportkorridor?
En transportkorridor er et område, hvor staten forventer at bygge infrastruktur, såsom veje. Man må ikke bygge om eller ændre boliger i transportkorridorer, da staten i givet fald skal betale mere for boligerne, når de skal eksproprieres.
Udfordringen er, at transportkorridorerne ikke altid er tinglyst på boligen eller oplyst i lokalplanen, hvilket betyder at ejendomsmægleren ikke er forpligtet til at oplyse om det.
Det betyder, at man kan ende med at købe en bolig, som er usælgelig.
Du kan læse mere på Boliga og Berlingske
- https://www.boliga.dk/artikel/ny-service-tjek-om-staten-kan-g%C3%B8re-krav-pa-din-nye-bolig
- https://www.berlingske.dk/politik/husejere-koeber-sig-til-stavnsbinding-uden-at-vide-det
Er boligen en del af en ejerforening eller andelsforening?
I givet fald bør du sikre dig, at økonomien er sund i foreningen og at der ikke er begrænsninger på din brug af boligen, som på sigt kan blive udfordrende for dig.
Derudover bør du tjekke standen af de dele af bygningen som er fælleseje, hvilket typisk er:
- Tag
- Vinduer
- Facade
- Faldstammer
- Fælles el-installation
Det kan nogle gange godt være en udfordring at få større renovationsprojekter igennem i foreninger, og hvis foreningen vælger at gennemføre et renovationsprojekt er man tvunget til at betale sin andel.
Du kan også spørge ind til foreningens vedligeholdesplan for at få et indblik i hvad du kan forvente af udgifter.
Forstår du handlen og overtagelsen?
Nu hvor du forstår hvad du gerne vil købe og har styr på din økonomi, kan du byde på boligen og forhåbentlig købe den.
Har du hjælp til at forhandle prisen?
Prisen er nok det største spørgsmål i forbindelse med en bolighandel. Det er også derfor, at det vigtigt at gennemgå boligen grundigt, da du først kan afgøre om sælger har sat den rigtige pris, når du kender standen af boligen, og hvad der eventuelt skal laves af forbedringer.
Som udgangspunkt er det ofte en god idé med professionel rådgivning, som kan hjælpe dig med at gennemgå boligen og den efterfølgende handel. Især i prisforhandlingen kan man let gå galt i byen, hvis man ikke har erfaring med den slags, og det kan meget hurtigt dreje sig om mange tusinder af kroner.
Hvordan forhandler jeg selv prisen?
Hvis du selv forhandler prisen, kan man bruge følgende tilgang.
Er boligen prissat på linje med lignende boliger i området?
Brug boliga.dk eller boligsiden.dk til at undersøge om prisen er sat fornuftigt.
Se evt afsnittet: Forstår du markedet
Er der nogle fejl og mangler som skal udbedres?
Med udgangspunkt i din gennemgang af boligen kan du lave en liste over fejl og mangler.
Du kan prioritere listen på følgene måde:
- Kritiske fejl og mangler - det er typisk ting, hvor skaden bliver større jo længere tid du venter med at ordne det. Det kan være fugt på badeværelser, ting som er lavet ulovligt etc
- Ikke kritiske fejl og mangler / forbedringer - det kan være ændring af varmekilden eller kosmetiske ændringer
Du kan derefter bede en håndværker eller den byggesagkyndige, hvis du har haft en til at gennemgå boligen, estimere hvad det skal koste at udbedre de kritiske fejl og mangler.
Har du finansieringen på plads?
Det er vigtigt, at du har finansieringen på plads inden du går ind i prisforhandlingerne, da du skal kende dit prisloft, det vil sige hvor højt kan du gå.
Det vil sige du skal både have valgt realkreditinstitut og dermed typisk bank, samt hvordan du vil sammensætte lånet. Det store valg er om du skal vælge fastforrentede, flekslån, en kombination og/eller et banklån.
Valget af lånetype har kæmpe betydning for din økonomi. Mange vælger derfor at købe professionel rådgivning som kan hjælpe dig med at finde den bedste finansiering som passer dig og dine behov.
Når en god bolig kommer på markedet til en fair pris gælder det ofte om at slå hurtigt til og at have finansieringen på plads kan gøre at det er netop dig, der bliver den nye ejer.
Har du en bolig som du skal sælge inden du kan købe en ny?
Hvis du har en bolig som du skal sælge inden du kan købe, kan du byde på den nye bolig med det forbehold, at du skal sælge din nuværende bolig, før handlen kan blive endelig.
Fordelen ved at gøre det er, at du kan få alt på plads inden du sælger din nuværende bolig. Ejeren af den bolig som du har en betinget slutseddel på skal endvidere informere dig, hvis der kommer andre bud på boligen. Du vil typisk have et antal dage til at matche det nye bud.
Ulempen ved en betinget handel er, at du ikke har samme forhandlingskraft, da det typisk er mere attraktivt for en sælger, hvis du kan tilbyde en endelig handel med det samme.
Hvad vil du betale for boligen?
Med udgangspunkt i hvordan boligen er prissat i forhold til området og standen, samt hvad der evt skal gøre ved den, skal du finde ud af hvad du vil betale for boligen.
Forhandlingsteknisk skal dit første bud være så lavt som muligt uden at være useriøst, da du derved har det bedst mulige udgangspunkt for forhandlingen.
Husk, at du også kan bruge overtagelsesdatoen i din forhandling, da nogle ønsker hurtig overtagelse og andre ønsker en lang overtagelse.
Hvad skal du gøre inden overtagelsen af boligen?
Nu er du blevet enig med sælger om betingelserne for salget, men en lang række omstændigheder skal stadig falde på plads.
Hvornår er handlen endelig?
Køber, det vil sige dig i dette tilfælde, har 6 hverdages fortrydelsesret, hvor du kan fortryde købet. Det skal dog bemærkes, at det ikke er gratis at benytte fortrydelsesretten. Det koster 1% af købesummen, så hvis købesummen er 3.000.000 kr., vil det koste 30.000 kr. at benytte dig af fortrydelsesretten.
De 30.000 kr. skal endvidere indbetales til sælger inden de 6 hverdage. Hvis det ikke sker inden da, er handlen endelig.
Læs mere om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom:
https://www.legaldesk.dk/privat/lejekontrakt/fortrydelsesret-ved-koeb-af-fast-ejendom
Når fortrydelsesretten er udløbet, er handlen endelige, og det næste skridt er at gennemføre handlen. Det kræver, at du betaler typisk 5% af købesummen til sælger (deponering) og at din bank stiller en garanti for restkøbesummen. Derudover skal skødet laves og tinglyses.
Hvornår er deadline for deponering og garanti for restkøbesummen?
Afhængig af købsaftalen, skal du betale 5% af købesummen til sælger og stille garanti for restkøbesummen indenfor 8-10 dage efter at handlen er endelig. Restkøbesummen bliver overført til sælger, når du overtager boligen.
Læs mere: https://www.nemadvokat.dk/blog/bolighandel/hvad-er-en-bankgaranti/
Hvad er processen for skødet?
Købsaftalen dikterer, hvem der skal udarbejde skøde. Det kan f.eks. være købers advokat eller sælgers ejendomsmægler.
Når banken har stillet bankgarantien, bliver skødet udarbejdet, underskrevet af køber og sælger og derefter tinglyst.
Når skødet er tinglyst, er handlen gennemført. Bliver skødet ikke tinglyst, er handlen kun en aftale mellem dig og sælger, som ikke er juridisk gyldig.
Skødet bør tinglyses i god tid inden overtagelsen, men det er dog ikke ualmindeligt, at der opstår problemer undervejs i tinglysningen, og at tinglysningen derfor kan blive forsinket.
Kan jeg tegne en ejerskifteforsikring?
Du kan kun tegne en ejerskifteforsikring, hvis der foreligger gyldige tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter.
Læs mere: Hvad koster en ejerskifteforsikring?
Skal jeg tegne ejerskifteforsikring?
Som udgangspunkt skal man kun tegne forsikringer, hvis ens økonomi ikke kan klare eller har meget svært ved at klare det tab man forsikrer sig imod.
En ejerskifteforsikring dækker skader på boligen, som ikke er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten; det vil sige skader som hverken sælger eller køber kendte til på overdragelsestidspunktet.
Udgifterne til at udbedre ikke kendte skader kan potentielt være meget store, og kan overstige, hvad en almindelig familieøkonomi kan klare. Det er derfor som udgangspunkt en god ide, at tegner en ejerskifteforsikring.
Læs mere: Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
Hvornår skal du tegne en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring skal tegnes, inden du overtager boligen.
Er det lovpligtigt at tegne en husforsikring?
Nej, det er ikke lovpligtigt at tegne en husforsikring i Danmark. Der er ingen specifik lovgivning, der kræver, at boligejere skal have en husforsikring. Det er dog almindelig praksis at have en husforsikring for at beskytte sig mod potentielle skader, tab eller ansvar i forbindelse med ens bolig.
Selvom det ikke er et krav, kan nogle långivere ved boliglån kræve, at du har en husforsikring, som en del af lånebetingelserne. Dette er for at beskytte deres interesse i ejendommen og sikre, at der er en dækning i tilfælde af skader.
Det er vigtigt at forstå, at selvom det ikke er påkrævet ved lov, kan manglende tegning af en husforsikring udsætte dig for økonomisk risiko i tilfælde af skader på din bolig.
Hvornår skal du tegne husforsikring?
Ligesom med ejerskifteforsikringen, skal der være tegnet husforsikring inden overtagelsesdagen eller dispositionsdagen, hvis den er tidligere.
Det er vigtigt at kontakte forsikringsselskaber og sammenligne tilbud for at finde den bedste husforsikring, der passer til dine behov og din bolig.
Husk at gennemgå forsikringsvilkår, dækninger og undtagelser grundigt, så du er klar over, hvad der er omfattet af forsikringen.
Hvorfor skal jeg ændre / opdatere min indboforsikring når jeg flytter?
Det er vigtigt at ændre eller opdatere din indboforsikring, når du flytter, af følgende årsager:
Dækning af den nye adresse
Når du flytter til en ny bolig, skal din indboforsikring opdateres med den nye adresse. Forsikringsselskabet skal være opmærksom på, hvor dit indbo er placeret for at sikre, at dækningen gælder for den rigtige bolig.
Forsikringsbehov
Din tidligere bolig og den nye bolig kan have forskellige forsikringsbehov baseret på faktorer som størrelse, placering og risici i området. Ved at opdatere din indboforsikring kan du justere dækningen og sikre, at den passer bedre til dine aktuelle behov.
Forsikringssum
Når du flytter, kan det være en god idé at gennemgå den forsikringssum, du har dækket dit indbo for. Hvis din nye bolig har en højere værdi, kan det være nødvendigt at justere forsikringssummen for at sikre, at du er tilstrækkeligt dækket i tilfælde af skade eller tab.
Husk altid at kontakte dit forsikringsselskab og informere dem om din adresseændring for at sikre, at din indboforsikring er gyldig og dækker din nye bolig korrekt.
Hvad skal der ske ved overtagelsen af boligen?
På overtagelsesdagen mødes du med sælger og deres ejendomsmægler for at overdrage nøglerne og aflæse målere.
Derudover anbefales det ofte, at du:
- Tester alle hårde hvidevare, da de skal være funktionsdygtige på overtagelsesdagen
- Spørger ind til farvekoder, glans af maling, behandling af gulve, osv., da det vil gøre det nemmere for dig at reparere og renovere dit hjem efterfølgende
- Gennemgår boligen for fejl og mangler
- Tjekker at sælger har fjernet alle møbler og andet løsøre fra boligen samt har fjernet affald
Du skal ligeledes melde flytning.
Hvad skal der ske efter overtagelsen?
Efter overtagelsen af en bolig er der flere ting, der skal ske. Her er nogle af de vigtigste punkter:
Sikre at alle relevante myndigheder er informeret om ejeskiftet
Du skal sørge for at få ændret ejerskabet af boligen hos relevante myndigheder og institutioner. Dette inkluderer at opdatere ejendomsregistret, skifte navn på ejendommen hos kommunen og eventuelt informere forsikringsselskaber, banker og andre relevante parter.
Sikre at du har flyttet din adresse
Opdater din adresse hos postvæsenet, banken, arbejdsgiveren, forsikringsselskaber, tjenesteudbydere (internet, kabel-tv, osv.) og andre steder, hvor din adresse er relevant.
Planlæg flytningen og indretningen
Planlæg og udfør din flytning til den nye bolig. Sørg for at koordinere flytningen med flyttefolk eller venner og familie. Når du er flyttet ind, kan du begynde at indrette og personliggøre dit nye hjem.
Informer energiforsyning og forsyningsselskaber om ejerskiftet.
Sørg for at oprette eller overføre aftaler med energiselskaber (el, gas) og andre forsyningsvirksomheder (vand, varme, renovationsafhentning osv.) i dit navn.
Kontroller også, om der er eventuelle restancer eller åbne regninger, der skal afregnes.
Hvem og hvornår skal refusionsopgørelsen udarbejdes?
Købsaftalen dikterer, hvem der skal lave refusionsopgørelsen. Opgaven udføres normalt af sælgers ejendomsmægler eller købers rådgiver.
Normalt skal refusionsopgørelsen være udarbejdet 7-30 dage efter overtagelsesdagen.
Skal jeg skifte låsene efter overtagelse og evt renovering?
Det anbefales at skifte låse efter overtagelse og evt en renovering for at være 100% sikker på hvem der har adgang til boligen.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at processen efter overtagelsen af en bolig kan variere afhængigt af individuelle omstændigheder.
Forstå hvordan du sikrer dig mod fremtidige udgifter
Nu er du den heldige ejer af din nye bolig, og i forbindelse med handlen og overdragelsen kan det være fordelagtigt at tænke over hvordan du kan sikre dig en god økonomi.
Det er en god idé at gøre følgende:
Gennemgå alle dine faste udgifter
Hovedparten af ens faste udgifter er typisk hængt op på ens bolig; det vil sige udgifter såsom bank, forsikring, strøm, opvarmning af boligen, osv.
Hvis man skifter bank sker dette inden man køber, men efter bolighandlen kan du med fordel gennemgå dine andre faste udgifter og sikre at du får den bedste pris på markedet og ikke betaler for meget.
Lav en vedligeholdelsesplan
Boliger skal vedligeholdes så det er en god ide at lave en plan for hvordan du vil vedligeholde boligen. Det behøver ikke at være nogen stor plan, men blot et par linjer om hvad der skal laves i fremtiden og hvad det ca koster, så du kan planlægge det og evt spare op til det.
Lav et testamente
En anden god ide er at lave et testamente, hvis du ejer boligen sammen med en anden eller hvis du har børn, for at sikre at de er bedst muligt stillet, hvis der skulle ske dig noget.
Tal med en advokat om det så du får vejledning og rådgivning.